卖房、拿地惨淡,靠非房业务上分?上半年房企们更偏爱多元化了

  2022年房企中报已基本落下帷幕。根据同花顺iFinD统计,截至2022年9月7日,共有115家A股房地产企业和121家港股地产类企业披露2022年上半年业绩。

  结合房企中报和中期业绩发布会内容,“保交付”和“活下去”是他们共同的主题,如何实现这一目标,走得更远,大部分房企都强调了“多元化”和“多航道”。

  事实上,寻找“第二增长曲线”早已成为房企共识,物管、代建、商业运营、租赁、文旅、科技、康养……均是房企开辟“第二战场”的主要领域。

  如今,房企拆分物业管理上市潮还在持续,但物管板块已然逐渐独立,代建、商业和租赁正成为房企竞相入场的蓝海。这半年,多元化业务究竟为房企挣得了多少利润,未来还有多少盈利空间,多条腿走路的房企走得更远、更好了吗?

  代建:绿城稳坐“行业老大”,旭辉、金科大步追赶

  代建行业成为房企竞相入局的“香饽饽”。克而瑞统计数据显示,目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家,并诞生了绿城管理控股(09979.HK)和中原建业(09982.HK)两家港股上市公司,这两家也是中国房地产市场最大及第二大的代建公司。

  而就在近1个月内,又有两家房企将代建业务升级加码。一个是中梁控股发文宣布成立中梁建设管理集团有限公司,正式进军代建行业。另一个是朗诗绿色地产有限公司,直接将公司名称更改为朗诗绿色管理有限公司,即朗诗绿色管理(00106.HK)。

  在更名公告中的对外数据显示,截至2021年底,朗诗绿色管理开发代建服务收入约为7.52亿元,仅占当年总收入的9.3%,但开发代建服务的毛利率却保持在约40%的较高水平,而集团平均水平约为20%,未来在中国市场将专注于轻资产业务(即开发代建项目及小股操盘、房地产开发项目)。但在之后披露的半年报中,该公司的开发代建服务收入约为人民币2.83亿元,2021年上半年则约为人民币4.05亿元,开发代建服务毛利率约为31%,均有大幅下降。

  去年刚进入代建领域的旭辉控股集团代建业务发展迅速。“在我们现有的能力下,一定要更大(力度)地拓展代建。”在日前举办的2022年中期业绩会上,旭辉控股执行董事、旭辉建管董事长陈东彪着重强调了代建业务的重要性,并认为旭辉在该领域有先天优势。截至2022年6月底,该公司累积在管项目35个,分别位于上海、北京、广州、深圳、南京、苏州和西安等一二线城市,累计在管面积超700万平方米。

  金科股份(000656.SZ)的半年报也表示,公司的代建业务发展模式日趋成型,报告期内实现销售金额超41亿元,新增代建储备建筑面积约82万平方米,代建储备建筑面积约681万平方米,代建储备货值约538亿元。

  中金公司研报分析认为,代建企业提供除投资环节以外的“设计-建造-销售”全链条房地产开发管理服务,通过品质、品牌、周转等溢价获取服务费,整体商业模型轻、企业无负债。

  作为代建“老大哥”,绿城管理业绩逆势增长,持续引领代建行业,连续6年市占率超22%,且盈利能力不断增强,半年度归母净利润人民币3.61亿元,同比增长33.4%;实现项目管理服务收入人民币11.46亿元,同比上升15.5%。主要是政府代建项目增加使公司本期管控面积增加,同时多元化业务经营推动收入增长。

  代建“老二”中原建业的业绩则出现了下滑。上半年该公司实现收入为人民币3.78亿元,较2021年同期下降40.4%;期内净利润为人民币2.04亿元,较2021年同期下降43.6%,期内净利润率为54.0%。仅维持了较高的净利率水平。

  不过,从绿城管理和中原建业的财报指标可以看出,代建公司具有营收、利润总额少,但是毛利率、净利率指标高,且负债率低的特征。具有抗周期能力,可能就是代建业务模式被越来越多品牌房企看好的重要原因。

  商业运营:华润置地收入高,龙湖集团增速快

  商业地产业务是房企发展“第二增长曲线”的又一大“心头好”。据仲量联行统计,国内TOP10房企的重点项目商业地产业态占比在三年内平均增长18.1%。部分领军房企正在进行从开发商到运营商的角色转变,积极深化商业地产领域布局,包括城市综合体、长租公寓等板块,达成房地产生态全域化发展。

  早在2021年的业绩发布会上,新城控股(601155.SH)董事长王晓松就表示,商业板块已成为该公司业务增长的第二曲线。基于“一Mall一街、一轻一重、一新一旧”的业务场景,围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务,新城控股在今年上半年实现135个大中城市、189个综合体项目的布局,吾悦广场开业面积达1189.06万平方米,出租率达96.01%,报告期内,吾悦广场实现租金收入43.96亿元,同比增长16.57%,对公司业绩贡献逐步提高。

  上半年,华润置地(01109.HK)旗下购物中心租金收入按年下降6.2%,达人民币61.9亿元(剔除期内减租影响,较去年同期实际增长14.2%),零售额仍较去年同期增长7.0%至人民币541.1亿元,大幅优于市场平均水平。上半年,6座购物中心按计划开业,其中包括武汉万象城、福州万象城和海口万象城等具有城市影响力的明星项目,新开业购物中心平均出租率高达88.6%。

  龙湖集团(00960.HK)的商业板块在上半年维持了较高的增速,租金收入同比增长26%至人民币46.5亿。上半年,龙湖如期新开4座商场,其中3座是轻资产,轻重并举的发展模式提速。疫情影响下,居民出行受限、消费收缩,公司上半年的销售额和客流均同比微跌。

  万科A(000002.SZ)上半年商业业务(含非并表项目)的营业收入更是达到了40.1亿元,同比增长10.4%。其中,印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元,同比增长12.2%。截至报告期末,万科商业业务累计开业的建筑面积为1194.8万平方米,规划中和在建商业建筑面积为441.1万平方米,已开业项目整体出租率91.3%。截至报告期末,印力累计输出管理项目为35个,管理面积231.3万平方米,其中63.5%为第三方项目。

  专注于商业运营的中国海外发展(00688.HK),上半年商业物业实现收入同比增长6.2%,达人民币26.5亿元,新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等七个运营商业项目,新增商业运营建筑面积38万平方米。下半年,该集团系列公司还有十个项目投入运营,预计将新增商业运营建筑面积71万平方米。

  金科股份(000656.SZ)则开始向社区商业发力,金科商业率先在行业发布元宇宙商业产品体系——金META。上半年,金科商业在管项目近百个,在管面积约348万平方米,新签约逾10个项目,合同收入近3亿元,部分项目由重资产转为轻资产,新签约行业资源20余个,新签约商业品牌上百个。

  长租公寓:万科、龙湖断层领先,旭辉瓴寓将获超1亿美元A轮融资

  房企进入住房租赁行业已超过五年,早期快速的规模扩张时代已过,在疫情背景下,大家都放慢了发展脚步,企业间的规模分化开始逐渐显现。

  据克尔瑞租售整理榜单,2022年上半年住房租赁企业开业规模排名前十的企业中,属于房企系的有万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、朗诗寓、招商伊敦公寓等,其中排名前两位的万科泊寓和龙湖冠寓开业规模已超过10万间,与第三名有将近3万间的差距,旭辉瓴寓则在3.2万间左右。

  根据半年报,万科旗下“泊寓”是全国最大的集中式长租公寓提供商,业务布局33个城市。截至报告期末,泊寓共运营管理房屋20.99万间,累计开业16.95万间,开业数量在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市领先。上半年,万科的租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入14.8亿元,同比增长12.3%。泊寓出租率为94.0%,续租率为56%。

  龙湖集团在半年报中提到,租赁住房品牌冠寓上半年实现租金收入人民币11.8亿,开业超过6个月以上房源的出租率95.4%,稳步提升。

  在旭辉2022年中期业绩发布会上,旭辉控股董事局主席林中重点提及旭辉瓴寓的A轮融资,称“目前取得了实质性的进展,首轮募资将超过1亿美元。”据介绍,旭辉瓴寓于2016年创立,截至今年上半年,旭辉瓴寓聚焦上海、北京、南京、杭州、成都、深圳六大核心城市,已拓房间数超8.2万间,稳定期项目实现96%以上的出租率。

  在长租公寓这条航道上,目前头部运营商、国企更容易实现盈利。业内人士分析称,头部企业具有一定规模,在形成规模化、标准化沉淀后必将开始寻求利润的增长,国企则依托国家政策,通过自身大规模存量改造加上价格较低的租赁用地新建租赁住房,较低的成本也更有可能为企业带来盈利。

  今年房企的半年报则释放了新的信号,企业开始加强自有渠道营销,为盈利创造更多可能。如万科泊寓、招商伊敦公寓开始创新自有渠道营销模式,加强B端客户的拓展。如万科泊寓,上半年的自有渠道获客占比达到79%,线上平台注册人数达到234万,营销费用率为1.01%,新增企业客户160家。

热点文章
近期更新
友情链接
国乐彩平台,国乐彩官网,国乐彩网址,国乐彩下载,国乐彩app,国乐彩开户,国乐彩投注,国乐彩购彩,国乐彩注册,国乐彩登录,国乐彩邀请码,国乐彩技巧,国乐彩手机版,国乐彩靠谱吗,国乐彩走势图,国乐彩开奖结果

Powered by 国乐彩 @2018 RSS地图 HTML地图